美國這些城市房價可能會下跌，名單以及原因……

美國在15年前發生的房地產泡沫前夕，價格上漲速度也快於正常水平，後來才一夜之間跌入谷底，導致幾代人以來最嚴重的房地產崩盤和整體經濟衰退。

那麼，這一次的美國房地產會發生什麼呢？

普通美國人目前的困境

我們先以美國一對小夫妻面臨的困境談起。

Chelsea Fitzgerald-Dole非常喜歡田納西州納什維爾這個城市。

她說：

「我愛上了這座城市，我在這裡遇到了很多特別有趣的人。」

她的丈夫Kevin Dole附和道：

「美食也很棒！音樂氛圍無與倫比。這是一個非常有趣的城市！」

不那麼有趣的是，這對夫婦被困在了他們2018年購買的一套小型兩居室公寓。

尤其疫情期間的遠程工作讓這種生活變得更加困難。

Kevin Dole是一位音樂家，他的架子鼓擺在Living Room的正中間。他最近剛剛買了一個很貴的降噪耳機，至少能緩解一些空間上不足造成的不方便。

這對夫婦迫切地想要更大的空間，於是兩人打算搬離這個他們喜歡的城市，因為他們在納什維爾買不起更大的房子，過去幾年中這裡的房價上漲的太離譜。

他們計劃離開納什維爾，搬到離辛辛那提附近一個小地方。Kevin的家人在那裡，在那裡花費250,000美元就可以買一套三居室的房子—— 這是納什維爾價格的一半。

納什維爾曾經房價也非常便宜，是很多人嚮往的可以負擔的起的城市之一。

以往被稱為負擔的起的城市在疫情期間從紐約和加州等成本較高的地方吸引了很多工人和退休人員。

包括TikTok和甲骨文在內的科技公司在納什維爾開設辦事處，創造新的就業機會，所有的這些都推高了當地的房價。

全美房價兩年內急速飆升

當然，不僅僅是納什維爾。

美國各地的房價都在以天文數字的速度上漲。

Boise、鳳凰城、奧斯汀和邁阿密尤其火爆，幾乎所有地區的房價都在飆升。

穆迪分析公司的房價指數顯示，過去兩年全美房價上漲了32%。全國房地產經紀人協會報告的增幅更大，達到了39%。

「編者註：穆迪分析公司（Moody’s），是美國著名的三大信貸評級機構之一。目前，穆迪在全球有800名分析專家，1700多名助理分析員，在17個國家設有機構，股票在紐約證券交易所上市交易。」

穆迪分析公司首席經濟學家Mark Zandi說：

「納什維爾房價增長非常非常強勁，在過去的兩年里，這裡的價格上漲了45%。」

目前幾乎所有經濟學家都同意，美國房產價格不能像過去那樣繼續飆升，就算繼續漲也是平穩並更緩慢地上升。

因為太多的人現在買不起房子了，尤其是在利率上升的情況下。

還有一些經濟學家認為價格可能會下跌。

Zandi說：

「我預計價格會下降，如果你告訴我兩年後的房價比現在看到的價格低 5%、10%、15%，我會說沒錯！」

Zandi列出了美國400多個房價被高估的城鎮。他將這些城鎮目前實際房價與歷史趨勢預期的房價進行了比較。

榜單上愛達荷州Boise位居榜首，被高估了73%；亞利桑那州Flagstaff，被高估了51%。

但Zandi不認為房價會跌那麼多，他說：

「我預計房價不會暴跌，我們不會看到15年前房地產大崩盤的景象。因為有兩種基本力量支撐房價：一個是供應短缺；另外一個是新的聯邦法規已經基本上阻斷了15年前導致房地產泡沫的魯莽抵押貸款。」

圖片來源：Gerry Broome/AP

出於同樣的原因，一些經濟學家認為甚至不會很快看到房價溫和下跌。

CoreLogic經濟學家Selma Hepp說：

「人們很自然地會問自己我們是否處於房地產泡沫中，但這一次支撐房價的基本面非常不同，指數……顯示下跌的可能性或風險非常低。」

全美前十個房價被高估的地區

1.Boise City, ID

2.Sherman-Denison. TX

3.Muskegon, MI

4.Homosassa Springs, FL

5.Morristown, TN

6.Lake Havasu City-Kingman, AZ

7.Coeur d’Alene, ID

8.Kahului-Wailuku-Lahaina, HI

9.Dalton, GA

10.Flagstaff, AZ

專家說：那些土地充足且分區限制不多的地方，例如德克薩斯州和亞利桑那州，房屋建築商最終將增加供應，所以最終的房價也會放緩增加甚至下跌；而那些人口流失的城市，房價暴跌的可能性倒是存在的。

所以投資房產前，必須要了解當地的人口數量和企業構成，這個城市的可繼續發展等信息。

投資畢竟有風險，花點時間做研究是沒錯的。

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